7.86亿平方米，这是2026年3月末全国商品房待售面积的数字，这是这个数字时隔51个月首次出现同比下降。
这两个数据放在一起，意味着库存这根悬在楼市头顶的“达摩克利斯之剑”，终于开始松动了。但松动的真相，和大多数人想象的不太一样。
7.86亿平方米这个数字，确实让不少等待抄底的人心头一震。
2026年一季度的库存数据确实呈现了积极变化，全国商品房待售面积降至大约7.86亿平方米，较2月末环比减少约1300万平方米，同比下降0.1%。
这是自2021年7月以来的首次同比回落，持续近四年半的库存增长趋势出现了转折。但如果因此就判断“去库存大功告成”，恐怕要失望了。真正推动库存下降的不是房子卖得更快，而是新房建得更慢了。
2026年1-3月，全国新房开工面积同比锐减20.3%，竣工面积降幅更是高达25.7%。
“减产”而非“畅销”，才是这次库存拐点的真正推手。一个简单的类比：粮仓里的米变少了，不是因为你吃得多，而是因为种得少。
开发商“躺平”的逻辑其实不难理解，过去三年，房地产行业经历了一轮残酷的洗牌。债务压力、融资困境、销售回款放缓，三重夹击下，拿地、开工、建设全面收缩成为最理性的选择。
为什么购房者不进场？
答案藏在居民负债表里，过去几年，房价下行让不少家庭资产缩水，而收入预期的疲软更让人们对“加杠杆”望而却步。
利率再低，首付再少，如果对未来收入没有信心，谁会签下30年的还款合同？
一个耐人寻味的现象是2025年末，中国居民储蓄存款余额已达到166万亿元，按14亿人口估算，人均储蓄约11.8万元。存款在涨，房贷在降，老百姓不是没钱，而是选择把钱攥在手里。
如果说宏观数据让人困惑，那么城市之间的分化，则彻底揭开了楼市真相的面纱。
2026年一季度，北京二手住宅网签总量超过2.3万套，深圳二手房单日成交量创近5年新高，上海3月前8天成交突破8000套。
这些数字背后，是一线城市“金三银四”成色十足，但同样是一季度，全国商品房销售面积同比却下降了10.4%。一边是局部爆发，一边是整体疲软，这种分裂在土地市场表现得更为极端。
杭州余杭区一宗宅地溢价率超过30%，北京海淀区某地块吸引了十余家头部房企竞价。
三四线城市的土拍市场，流拍依然频频发生。一线核心区域去化周期已经压缩到12个月以内，而部分三四线城市的去化周期却高达40个月以上。
去化周期决定价格走向，供需关系紧张，价格就有支撑；库存积压如山，就只能以价换量。
国家统计局数据显示，2025年一季度70个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨的城市数量逐月增加。但上涨的城市集中在上海、深圳、成都、杭州等少数核心城市。
这就像一场雨，落在一个大盆里，有的地方湿透了，有的地方还是干的。
2026年被官方定调为“十五五”开局之年，房地产的政策风向已经彻底转向。首套房首付比例降至20%，二套房降至30%，5年期以上LPR维持在历史低位的3.45%，公积金首套利率更低至2.6%。
信贷宽松的力度，堪称空前，“控增量、去库存、优供给”成为新的总方针。
对于那些库存去化周期超过36个月的城市，新增住宅用地出让被直接叫停。同时地方政府通过收购存量商品房转为保障房，双管齐下推动去库存。
政策底已经筑得很坚实了，市场底，库存拐点是一个明确的信号。但要确认市场真正见底，还需要看到新开工面积的止跌回升和土地出让金的正向增长。
目前这两个指标还在探底过程中，预期底最难捕捉，居民中长期贷款增速、看房量转化率、挂牌价与成交价的差距，这些指标共同构成了一幅“信心图谱”。
从目前的数据看，一线城市的预期正在缓慢修复，但下沉市场的观望情绪依然浓厚。
政策底、市场底、预期底，这三层底部叠加的“三底共振”什么时候到来？
答案是核心城市已经部分实现了共振，而非核心区域仍在寻底。楼市的拐点不是一个，而是无数个，每个城市都有自己的拐点。
库存拐了，房价能拐吗？
不是所有城市的库存拐点，都能带来房价拐点。当“房住不炒”深入人心，当人口负增长成为现实，当城镇化速度放缓，房地产的底层逻辑已经彻底改写。
未来能跑赢通胀的房产，只会出现在那些人口持续流入、产业持续升级、供需关系持续偏紧的城市。而那些缺乏人口和产业支撑的区域，即便库存降了，也只是“少亏一点”的概念。
2026年的中国楼市，正在从“买不买”的焦虑，转向“买哪里”的博弈。
对于购房者来说，这意味着在核心城市的核心地段，每一次市场调整都可能是一个“黄金坑”；而在非核心区域，每一次反弹都可能是最后一次离场机会。
这句话有点刺耳，但房地产市场从来不是一个讲温情的地方，它是一个讲规则、讲供需、讲资源配置的市场。
对于投资者而言，2026年最大的挑战不是判断市场会不会涨，而是判断自己看中的资产，到底值不值得长期持有。毕竟过去二十年闭着眼睛买房都能赚钱的时代，已经一去不复返了。
未来十年，房产投资的逻辑将从“赛道思维”转向“选股思维”，城市是板块，地段是标的，品质是护城河。
拐点确实来了，但它带来的不是普涨的狂欢，而是一场残酷的分化，你准备好了吗？
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